Jak przebiega wycena nieruchomości w firmie skupującej?

Artykuł sponsorowany

Sprzedaż nieruchomości to proces, który dla wielu właścicieli wiąże się z niepewnością, zwłaszcza w kwestii ustalenia jej realnej wartości. Kiedy zależy nam na czasie i pewności transakcji, często zwracamy się w stronę firm oferujących skup nieruchomości za gotówkę. Kluczowym elementem takiej współpracy jest wycena mieszkania, która bywa postrzegana jako proces skomplikowany i nieprzejrzysty. W tym artykule wyjaśnimy krok po kroku, jak profesjonalne firmy podchodzą do szacowania wartości lokalu, na czym opierają swoje kalkulacje i co to oznacza dla sprzedającego.

Czym jest wycena nieruchomości i kto może jej dokonać?

Na wstępie warto rozróżnić dwa pojęcia: operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego oraz rynkową ocenę wartości nieruchomości przygotowywaną na potrzeby transakcji kupna-sprzedaży. Formalna wycena, której wynikiem jest operat szacunkowy, to dokument urzędowy, szczegółowo uregulowany w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ust. 1 tej ustawy, operat może być sporządzony wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest on niezbędny w postępowaniach sądowych, przy zabezpieczaniu kredytu hipotecznego czy w celach podatkowych.

Firmy skupujące nieruchomości, takie jak Homly specjalizujące się w szybkiej sprzedaży nieruchomości, przeprowadzają natomiast własną analizę rynkową. Jest to praktyczna ocena wartości, która ma na celu ustalenie ceny, za jaką firma jest gotowa nabyć nieruchomość w krótkim czasie, płacąc gotówką. Taka ocena, choć nie jest operatem szacunkowym, bazuje na tych samych, fundamentalnych zasadach rynkowych i danych transakcyjnych.

Jakie czynniki wpływają na wycenę mieszkania?

Aby rzetelnie wycenić mieszkanie, analitycy biorą pod uwagę szereg czynników, które składają się na jego ostateczną wartość. Proces ten jest wieloetapowy i opiera się na twardych danych. Do najważniejszych kryteriów należą:

• Lokalizacja: To absolutnie kluczowy element każdej wyceny. Analizuje się nie tylko miasto i dzielnicę, ale także bezpośrednie sąsiedztwo – dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość sklepów, szkół, parków, a także ogólny prestiż okolicy i plany zagospodarowania przestrzennego.
• Stan techniczny budynku i lokalu: Ocenie podlega wiek budynku, technologia jego budowy, stan elewacji, dachu, klatki schodowej oraz instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej). W samym mieszkaniu kluczowy jest stan okien, podłóg, ścian, łazienki i kuchni. Im większy zakres niezbędnych prac remontowych, tym niższa będzie proponowana cena.
• Metraż, liczba i rozkład pokoi: Powierzchnia użytkowa jest podstawą kalkulacji, ale równie ważny jest funkcjonalny rozkład. Mieszkania z oddzielnymi, ustawnymi pokojami są zazwyczaj wyceniane wyżej niż te z pokojami przechodnimi.
• Piętro i udogodnienia: Lokalizacja mieszkania w budynku ma znaczenie. Mieszkania na parterze lub ostatnim piętrze (szczególnie w budynkach bez windy) bywają często tańsze. Obecność balkonu, tarasu, komórki lokatorskiej, garażu czy miejsca postojowego znacząco podnosi atrakcyjność i wartość nieruchomości.
• Stan prawny: To fundament bezpiecznej transakcji. Firma musi mieć pewność, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnością, prawem dożywocia czy innymi roszczeniami osób trzecich. Czysta księga wieczysta jest warunkiem koniecznym do przeprowadzenia szybkiej transakcji.

Jak przebiega wycena mieszkania online w firmie skupującej?

Proces, który kiedyś wymagał wielu spotkań, dziś w dużej mierze opiera się na nowoczesnych technologiach. Wyceny mieszkań realizowane przez firmy takie jak Homly zaczynają się od analizy online.

1. Wypełnienie formularza: Pierwszym krokiem jest podanie przez właściciela podstawowych informacji o nieruchomości w formularzu na stronie internetowej. Kluczowe są tu dane adresowe, metraż, liczba pokoi oraz wstępny opis stanu technicznego.
2. Analiza danych porównawczych: Na tym etapie analitycy wykorzystują specjalistyczne bazy danych. Jak mówi analityk rynku nieruchomości, Adam Kowalski: "Kluczem jest praca na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Ceny z portali ogłoszeniowych są często życzeniami sprzedających, a my musimy opierać się na kwotach, za jakie podobne nieruchomości faktycznie zostały sprzedane w tej samej okolicy w ostatnim czasie." Działanie to jest zgodne z duchem art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wskazuje podejście porównawcze jako podstawową metodę określania wartości rynkowej.
3. Weryfikacja i złożenie oferty: Po wstępnej analizie danych rynkowych przedstawiciel firmy kontaktuje się z właścicielem w celu doprecyzowania informacji, często na podstawie zdjęć lub krótkiej wizyty w lokalu. Na tej podstawie formułowana jest ostateczna propozycja cenowa. Co istotne, oferta jest kwotą netto, którą sprzedający otrzymuje na konto.

Darmowa wycena mieszkań – czy to możliwe?

Wielu właścicieli zastanawia się, czy rzetelna ocena wartości nieruchomości może być bezpłatna. W przypadku zlecenia operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu jest to usługa płatna, której koszt wynosi od kilkuset do ponad tysiąca złotych. Jednak firmy zajmujące się skupem nieruchomości oferują analizę i przedstawienie oferty całkowicie bezpłatnie.

Traktują one darmowej wyceny nieruchomości jako element swojej działalności i zaproszenie do rozmów. Właściciel, otrzymując propozycję, nie ponosi żadnych kosztów ani nie jest zobowiązany do jej przyjęcia. To uczciwe postawienie sprawy, które pozwala na spokojne zapoznanie się z warunkami i podjęcie świadomej decyzji. Jeśli chcesz sprawdzić, ile warta jest Twoja nieruchomość, możesz skorzystać z narzędzia, jakim jest darmowa wycena domu online.

Dlaczego wycena firmy skupującej może różnić się od ceny rynkowej?

Oferta firmy skupującej jest zazwyczaj o kilka do kilkunastu procent niższa od maksymalnej ceny, jaką teoretycznie można by uzyskać na rynku wtórnym. Różnica ta nie wynika ze złej woli, lecz z modelu biznesowego i wartości, jakie otrzymuje sprzedający.

• Pewność i szybkość: Firma gwarantuje sprzedaż w określonym, krótkim terminie (często w ciągu kilku dni). Sprzedający unika wielomiesięcznego procesu poszukiwania kupca, niepewności i renegocjacji.
• Gotówka od ręki: Transakcja finansowana jest ze środków własnych firmy, co eliminuje ryzyko związane z uzyskaniem kredytu przez kupującego.
• Brak kosztów dodatkowych: Właściciel nie ponosi kosztów prowizji dla pośrednika, opłat za publikację ogłoszeń czy przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (home staging).
• Sprzedaż w dowolnym stanie: Firma kupuje nieruchomość w jej obecnym stanie technicznym i prawnym, biorąc na siebie ryzyko i koszty związane z remontem czy uregulowaniem formalności.

Podsumowując, wycena nieruchomości w firmie skupującej to proces oparty na analizie rynkowej, który ma na celu przedstawienie konkretnej i wiążącej oferty gotówkowej. Jest to rozwiązanie dla osób, dla których priorytetem jest czas i bezpieczeństwo transakcji. To alternatywa dla tradycyjnej sprzedaży, która pozwala na realizację celów związanych z szybkiej sprzedaży nieruchomości bez zbędnego stresu i niepewności.