Skup nieruchomości czy pośrednik? Porównujemy koszty, czas i bezpieczeństwo transakcji
Artykuł sponsorowany
Decyzja o sprzedaży mieszkania lub domu wiąże się z kluczowym pytaniem: jak to zrobić najskuteczniej? Na rynku dominują dwie ścieżki: tradycyjna współpraca z pośrednikiem nieruchomości oraz dynamicznie rozwijająca się alternatywa, jaką jest bezpośrednia sprzedaż do firmy skupującej. Co lepsze: skup nieruchomości czy pośrednik?
Skup nieruchomości a pośrednik – podstawowe różnice w rolach
Aby zrozumieć różnice w kosztach i czasie, musimy najpierw zdefiniować, kim są obie strony. Ich role są fundamentalnie różne.
Pośrednik nieruchomości
Jest to usługodawca. Jego rola jest zdefiniowana w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Pośrednik (lub agencja) nie kupuje naszej nieruchomości. Jego zadaniem jest marketing, znalezienie potencjalnego kupca, prezentacja lokalu i pomoc w negocjacjach oraz formalnościach.
Cel: Znaleźć kupca oferującego jak najwyższą cenę rynkową.
Wynagrodzenie: Prowizja od sfinalizowanej transakcji.
Firma skupująca nieruchomości (Skup)
To bezpośredni nabywca. Firma taka (jak Velodomo) jest stroną kupującą w akcie notarialnym. Wykorzystuje własne środki finansowe (gotówkę) do zakupu nieruchomości.
Cel: Zakup nieruchomości "tu i teraz" za własny kapitał, w celach inwestycyjnych (np. remont i dalsza odsprzedaż).
Wynagrodzenie: Firma nie pobiera prowizji; jej zysk jest realizowany w przyszłości, po sprzedaży lub wynajmie nabytej nieruchomości.
Porównanie 1: Czas sprzedaży (Szybkość transakcji)
To najbardziej wyrazista różnica między obiema metodami.
Szybka sprzedaż mieszkania: skup czy pośrednik?
Pośrednik (Proces długoterminowy): Od podpisania umowy pośrednictwa do otrzymania pieniędzy mija zazwyczaj od 3 do nawet 9-12 miesięcy. Proces obejmuje: przygotowanie lokalu (home staging), sesję zdjęciową, marketing, liczne prezentacje, negocjacje, a następnie – co najważniejsze – oczekiwanie na uzyskanie kredytu hipotecznego przez kupującego (co trwa 1-3 miesiące).
Skup (Proces natychmiastowy): Cała transakcja może zamknąć się w 24-72 godziny. Proces jest skrócony do minimum: kontakt i wstępna wycena, szybka weryfikacja stanu prawnego i technicznego, akceptacja oferty, spotkanie u notariusza i natychmiastowa wypłata środków. Firma skupująca dysponuje gotówką, więc omija się cały proces kredytowy.
Porównanie 2: Koszty sprzedaży i finalna cena (Co się bardziej opłaca?)
Tu leży sedno dylematu: "ile płaci skup nieruchomości, a ile pośrednik?". Porównanie musi być uczciwe i uwzględniać wszystkie składowe.
Koszty sprzedaży mieszkania przez pośrednika
Wybierając agenta, celujemy w maksymalną cenę rynkową (nazwijmy ją 100%). Jednak kwota, jaką finalnie otrzymamy "na rękę", jest pomniejszana o:
Prowizję pośrednika: Zazwyczaj od 2% do 5% ceny transakcyjnej (plus 23% VAT). Przy mieszkaniu za 500 000 zł, jest to koszt rzędu 12 300 - 30 750 zł.
Koszty przygotowania lokalu: Aby uzyskać cenę rynkową, mieszkanie często wymaga odświeżenia, drobnych napraw lub home stagingu (koszt: kilka-kilkanaście tysięcy złotych).
Koszty utrzymania: Przez 6-9 miesięcy sprzedaży nadal płacimy czynsz, media i podatki za nieruchomość, której już nie chcemy.
Koszty negocjacji: Kupujący z wolnego rynku niemal zawsze twardo negocjują cenę, wskazując na wady lokalu. Cena ofertowa rzadko jest ceną transakcyjną.
Koszty sprzedaży mieszkania do skupu
Firma skupująca oferuje cenę niższą od rynkowej – zazwyczaj jest to 70% do 90% jej wartości. Jest to cena za błyskawiczną płynność i wygodę.
Jednak jest to kwota netto, którą otrzymujemy na konto. Od tej kwoty nie odejmujemy już:
Prowizji: Brak (0 zł).
Kosztów przygotowania lokalu: Brak (0 zł). Skup kupuje nieruchomości w takim stanie, w jakim są, nawet do generalnego remontu.
Kosztów utrzymania: Sprzedaż jest natychmiastowa, więc nie ponosimy dalszych kosztów.
Kosztów notarialnych: Wiele firm (w tym Velodomo) bierze na siebie całość kosztów notarialnych związanych z transakcją.
Wniosek: Pośrednik pozwala teoretycznie zarobić więcej, ale wymaga czasu, inwestycji i generuje koszty. Skup daje mniej, ale natychmiast i bez żadnych dodatkowych opłat.
Porównanie 3: Bezpieczeństwo transakcji
Oba modele sprzedaży budzą pytania o bezpieczeństwo. Analizujemy je na dwóch płaszczyznach: prawnej i procesowej.
Bezpieczeństwo prawne (Notariusz)
W Polsce każda transakcja przeniesienia własności nieruchomości musi odbyć się w formie aktu notarialnego. Mówi o tym Art. 158 Kodeksu cywilnego:
„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”
Notariusz jest funkcjonariuszem publicznym, który czuwa nad legalnością transakcji i bezpieczeństwem obu stron.
Bezpieczeństwo transakcji (pośrednik): Wysokie. Transakcja jest nadzorowana przez agenta i finalizowana u notariusza.
Bezpieczeństwo transakcji (skup nieruchomości): Wysokie. Transakcja jest finalizowana dokładnie u tego samego notariusza, na podstawie tych samych przepisów.
Pod kątem prawnym obie formy są tak samo bezpieczne, o ile korzystamy z usług legalnie działających podmiotów.
Bezpieczeństwo procesowe (Pewność transakcji)
Tu pojawia się fundamentalna różnica.
Pośrednik: Pewność transakcji jest niska. Dlaczego? Pośrednik znajduje kupca, ale ten kupiec:
Może nie dostać kredytu (najczęstszy powód zerwania umowy przedwstępnej).
Może się rozmyślić lub znaleźć inną ofertę.
Może wykorzystać zapisy umowy przedwstępnej do renegocjacji ceny.
Sprzedający przez wiele miesięcy żyje w niepewności, czy transakcja dojdzie do skutku.
Skup: Pewność transakcji jest bardzo wysoka (niemal 100%). Skup nie potrzebuje kredytu, dysponuje gotówką. Jeśli firma składa ofertę, oznacza to, że jest zdecydowana na zakup. Jedynym warunkiem jest zgodność stanu prawnego z deklaracjami. Transakcja jest pewna i finalizowana na pierwszym (i jedynym) spotkaniu notarialnym.
Skup nieruchomości czy pośrednik – Tabela porównawcza
| Cecha | Pośrednik Nieruchomości | Skup Nieruchomości |
|---|---|---|
| Rola | Usługodawca, szuka kupca | Bezpośredni kupujący |
| Czas transakcji | 3 - 9 miesięcy (lub dłużej) | 24 - 72 godziny |
| Oferowana cena | Maksymalna cena rynkowa (brutto) | 70-90% ceny rynkowej (netto) |
| Prowizja | TAK (zazwyczaj 2-5% + VAT) | BRAK (0 zł) |
| Konieczność remontu | Zazwyczaj tak (aby uzyskać cenę) | Nie (stan jest obojętny) |
| Pewność transakcji | Niska (ryzyko braku kredytu kupca) | Bardzo wysoka (płatność gotówką) |
| Koszty notarialne | Zazwyczaj po stronie kupującego | Zazwyczaj po stronie skupu |
Podsumowanie: Co wybrać?
Wybór między skupem a pośrednikiem zależy wyłącznie od Twoich priorytetów.
Wybierz pośrednika, jeśli:
Masz dużo czasu (minimum pół roku).
Twoim jedynym celem jest maksymalizacja ceny sprzedaży.
Nieruchomość jest w dobrym stanie, ma czystą sytuację prawną i atrakcyjną lokalizację.
Nie przeszkadza Ci proces prezentacji mieszkania i jesteś gotów na negocjacje.
Wybierz skup nieruchomości za gotówkę, jeśli:
Potrzebujesz gotówki natychmiast.
Cenisz sobie wygodę, pewność transakcji i minimum formalności.
Nieruchomość jest problematyczna (zadłużona, do remontu, ze służebnością, odziedziczona w udziałach).
Mieszkasz w innym mieście i nie chcesz zajmować się procesem sprzedaży na odległość.
